本文转载自「中国房地产报」，作者刘伟。

“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。”

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8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局在2023年下半年工作会议中，回应了市场关切。

2023年一季度以来，由于新增房贷利率和存量房贷利率存在较大利差，出现部分居民提前偿还房贷的情况，这引起监管部门的注意。

在7月14日在国新办新闻发布会上，央行 货币政策司司长邹澜曾谈到，按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

从“支持和鼓励”到“指导”的变化，使得存量个人住房贷款利率的调整呼之欲出。数位受访者认为央行这一表态顺应了市场的需求。

在房地产方面，本次会议还提出要支持房地产市场平稳健康发展。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。

“希望政策早日落地。”“希望简化申请流程。”一些行业读者纷纷给后台留言。

在8月1日召开的央行、国家外汇管理局2023年下半年工作会议上，央行明确提出因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求，同时指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

招商证券认为，存量按揭利率下调可能性较高。2017年～2021年间，房地产调控严格，新发放按揭贷款规模大且房贷利率较高。近两年，全国房价普遍低迷，房贷新客户普遍承受了房价亏损，财富缩水。

此外，由于近几年存款利率显著下调，使得存量按揭贷款利率与三五年定期存款利率的差距扩大，老百姓普遍缺乏好的投资渠道，导致提前还贷较多。

存量按揭贷款利率明显下调有望较大程度上减少提前还贷规模。在央行领导表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后，出于金融工作的人民性高度，银行需要对此采取必要的举措，回应广大群众的关切。

首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池教授在受访时称，“在我国利率市场化过程中，在存量浮动利率房贷转换过程中，有些借款人选择了固定利率贷款，造成在利率下行下，房贷利率高处站岗，因此，不得已选择提前还贷置换更低的房贷利率。”

赵秀池认为，央行指导商业银行依法调整存量个人房贷利率非常正确，她建议商业银行统一将选择固定利率的存量房贷统一转换为基于LPR的浮动利率贷款。对于已经认房不认贷的城市，按照首套房利率进行转换。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，央行这一表态，意味着政策顺应民意，顺应扩内需促消费的大背景。但也要有序推进这项工作，避免无序竞争导致市场预期发生大幅度波动，认为房贷利率会有非常大的下降空间，导致金融机构利差快速收窄，恶化金融机构的盈利水平，影响金融机构支持国家发展战略和发展公共金融。

存量按揭贷款利率下调历史上曾发生过一次。

2008 年10 月，央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。

当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

住房金融高级经济师陈斌认为，“对于市场而言，有序调整存量房利率，是早就该改变的做法，以前利率下行期间的转按揭就是基于此，可以降低存量房贷款利率。后来，央行限制转按揭，让市场暂停改变。此次变动只不过是理顺市场行为而已，市场各方反应宜平静些为好。”

“根据最新披露的数据，个人住房贷款余额连续两个季度减少，这是历史上的首次，意味着房贷进入了存量时代。争抢存量时代优质资产的竞争下，银行开启了降低存量房贷利率的大幕。部分城市或部分银行已经开始降低房贷利率，未来的竞争会越来越激烈。”李宇嘉表示。

当下，已有银行在部分地区率先行动调整存量房贷利率。例如，此前有消息称，兴业银行广州分行针对存量按揭客户给予1年期的利率优惠券，该行对此回应称：“该举措目前仅在广州分行下辖若干支行创新试点，并未大量推广。”

赵秀池称，从支持刚需和改善性住房需求、金融经济社会稳定角度来看，必须允许存量房贷固定利率转换为基于LPR的浮动利率。因为当初存量房贷都是浮动利率，只不过是基于央行基准利率的浮动利率，从法理上应该自动转换为基于LPR的浮动利率。

由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。

存量按揭贷款利率调整的可能路径如何？

招商证券认为，存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。

为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。